직접 경험한 지역주택조합 문제점과 탈퇴방법에 대한 이야기

직접 경험한 지역주택조합 문제점과 탈퇴방법에 대한 이야기

멋진 한국의 아파트들...

오늘은 조금 무거운 주제에 대해 이야기해보려고 합니다. 저도 여기에 대한 사연이 길고 할 말이 많아 언젠가 한번쯤 써보려고 했는데 오늘 마침 시간을 할애해 지역주택조합에 관한 이야기를 좀 해보겠습니다. 지금처럼 아파트값이 떨어지고 있는 때에 지역주택조합을 추진 또는 진행하려고 하는 곳은 정말 하루하루 피 말리는 상황들이실 텐데요. 상승기에는 참 이것만 한 투자도 없지만 지금과 같은 하락기에는 지옥이 따로 없을 정도입니다. 이렇게 말도 많고 탈도 많은 지역주택조합! 도대체 문제가 무엇이고 어떻게 대처해야 하는지 조금 살펴보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 

지역주택조합이란?

지역주택조합은 주택공급의 한 방법으로, 지역주민들이 자발적으로 모여 공동으로 주택을 건설하고 분양받는 시스템입니다. 원래의 취지대로라면 시공사들을 견제하고 주택가격 상승에 따른 저소득층의 주거난 해소와 지역사회 활성화에 기여할 수 있는 장점이 있지만 현실은 과연 어떨까요? 나무위키에선 아래와 같이 정의하고 있네요.

동일지역범위(시･도)에 거주하는 주민이 주택 및 아파트 주택을 건설하기 위하여 조합을 설립한 후 사업 시행의 주체가 되어 토지를 매입하고 그 조합원들은 싼 값에 아파트를 취득할 수 있는 사업 시행 방식

지역주택조합에 대해 더 알고싶으시면 아래 참조 바랍니다

국토교통부 지역주택조합 해설

 

https://www.data.go.kr/data/15033975/fileData.do

일반적으로 자주 발생되는 문제들

• 토지확보 문제 : 가장 중요한 문제이며 토지확보가 95% 이상 되지 않으면 인허가 절차까지 진행되는 것이 불가능하다 
• 정부의 지원과 감독의 부족: 정부는 지역주택조합을 주택공급의 보조수단으로 인식하고 있어, 충분한 지원과 감독을 하지 않는다.  예를 들어, 조합원 모집과 관리, 건설비용과 품질, 조합운영과 분양 등에 대한 규정과 제도가 미비하거나, 감독기관의 역할과 책임이 명확하지 않다.
• 착공 예정 시기 문제 : 토지가 95% 확보 되었다고 하더라도 단 하나의 필지가 청구 소송이 걸려있는 한 사업은 지연될 수 있으며, 조합원 간 의견 불일치 및 기타 사유로 착공이 무기한 지연되는 경우가 많음

집값 폭락 이후 두드러진 문제

유명 모 건설사가 300억 가량의 손해를 보면서 시공사업을 접은 큰 일이 있었습니다. 그만큼 현재 진행되는 아파트 사업이 잘 안 되고 있고 손해를 감수할 만큼 잘 안되고 있다는 얘기인데, 지역주택조합의 입장에서는 정말 난감한 일이 되었습니다. 지역주택조합에 가입했으나 성공이 정말 어려워진 만큼 탈퇴를 희망하시거나 투자한 돈을 돌려받고 싶으신 분이 많을 걸로 생각이 됩니다. 그러나 지주택이 설립되고 사업승인을 받았다면 이미 달리는 열차에 탑승하신 것과 다름이 없다는 걸 말씀드리고 싶습니다. 조합에 가입한 조합원들은 아파트건설을 위해 함께 몸을 사슬로 연결해서 나아야 하는 한 몸이 된 것입니다. 이런 말이 있죠. 지주택 추천은 원수에게 한다고 하더라고요. 제가 겪은 지주택의 문제점은 다음과 같습니다.

• 시공예정사 문제 : 유명한 브랜드의 시공사로 예정되어있다고 현혹되어 가입했으나 대기업 측이 말도 안 되는 요구를 하며 계약을 일방적으로 해지함
• 업무지연의 문제 : 해지 사실 등을 상당기간 조합에서 공지하지 않아 시간이 소모되었으며, 시공사를 재선정하고 총회를 여는 과정 또한 업무의 지연이 발생함
• 탈퇴 및 해산의 불가 : 사업승인을 득한 후 부터는 총회를 거쳐야 해산 및 탈퇴가 가능함 (조합원들의 의견을 일치시키는 것 자체가 거의 불가능하며 설령 탈퇴가 가능하다 치더라도 환불은 고사하고 손해배상금을 물어야 할 가능성이 높음)
• 무지에 의한 관리감독 불가 : 조합장이 누구인지, 조합이사, 감사들은 어떤사람들인지 일은 잘하고 있는지 조합원들이 사실상 알기 어려우며 관리감독이 불가능한 구조임. 예를 들어 시공사 변경이 발생한다고 하면 시공사의 선정에 조합원들이 영향을 미칠 수 있는 부분이 없음. 조합장 주관으로 선정하고 이에 대한 가/부를 총회를 통해 결정하는 방식으로 내부적으로 어떤 기준에 의해 선정되었는지 알지 못하고 비위등의 문제가 있어도 알지 못함. 
• 조합사냥꾼 : 실제로 존재하는 조합사냥꾼들로 무기한 지연되고 어마어마한 비용이 발생되는 사업이 우후죽순 늘어나고 있음. 조합사냥꾼은 위와 같은 관리감독이 어렵다는 맹점을 이용해 조합원들의 혼란을 고의적으로 유발해 소송, 시행사변경, 조합장 추방 등의 일들을 주도하여 이득을 취하는 집단을 말하며 종종 조폭 같은 용역인력들을 동원하기도 한다고 합니다.

 

그럼 탈퇴 방법은 없나?

조합규약

위는 일반적인 조합규약 중 조합원의 탈퇴에 관한 사항이다. 하지만 앞서 언급한대로 탈퇴는 총회를 통해 이루어지고 총회를 통해 다른 이들의 탈퇴를 합의해 줄 조합원은 사실상 없다고 보는 게 맞습니다. (그 피해를 나머지 조합원들이 나눠가져야 하기 때문에) 그리고 시기에 따라 다르지만 탈퇴를 한다고 돌려받을 돈은 없을 것입니다. 조합은 토지매입과 홍보, 사업추진비 등으로 모든 돈을 사용하고 오히려 대출금만 있을 가능성이 높습니다. 물론 이것이 잘못되었다는 것은 아니지만 탈퇴를 한다고 할 때의 투자금회수는 불가능하다는 뜻입니다. 그러나 법이 지정하는 방법이 몇 가지가 있으니 아래사항에 해당되는지는 참고할만하니 아래를 참조부탁드립니다.

• 조합원 자격이 없음에도 임의세대로 분양받으면 된다고 하여 계약을 체결한 경우
• 동, 호수를 지정할 수 없음에도 동, 호수 지정이 확정된 것처럼 속인 경우
• 분담금이 확정된 금액이어서 이후 추가분담금은 부담하지 아니한다고 속인 경우
• 지역주택조합 사업과 관련한 토지확보율을 속인 경우
• 지역주택조합 사업의 위험성은 제대로 설명하지 아니한 채 사업의 성공 가능성만 부각하여 설명한 경우
• 시공사가 선정된 것처럼 속인 경우 

위 사항에 해당한다면 기망행위에 해당하여 소송등을 진행할 수 있다고 볼 수 있겠으나, 이미 교묘하게 해당장치들에 대해선 작게 어딘가에 적혀 있거나 표기했을 가능성이 99% 이기 때문에 현실적으로 탈퇴는 어렵다고 보는게 맞을 것 같습니다.

어려운 시기에 조합원들 어쩌라고.....

여기서부터는 저의 경험에 비춘 개인적인 생각입니다.

지주택을 되돌릴 수 없는 상황이라면 분쟁 없이 빠른 시간에 조합원들이 힘을 모아서 아파트를 올리는 게 정답인 것 같습니다. 그래야만 지연에 따른 비용손실을 최소화할 수 있기 때문입니다. 소송등으로 불미스럽게 사업이 지연될 경우에 조합비용으로 월단위로 수억이 나갈 수도 있습니다. 큰돈을 날리게 될 생각에 마음이 아프면 건강까지 잃을 수 있습니다. 아프겠지만 빨리 공사를 추진하고 분양할 때 좋은 시기가 오기만을 바라는 게 마음관리에 좋아 보입니다. 내 돈 몇천 몇억이 내 건강보다 중요하지는 않기 때문입니다.